Как обезопасить себя при покупке/продаже недвижимости

🏠 Как обезопасить себя при покупке/продаже недвижимости: что проверить и где чаще всего «вылетает» сделка

Сделка с недвижимостью — это не про «подписали договор и разошлись». Это про проверку титула, людей и денег, иначе можно попасть в сценарий: суд, возврат квартиры, споры с банком/наследниками/супругом/опекой и т.д.

Ниже — практический чек-лист, собранный из типовых рисков в судебной практике и требований закона.

1. База: что вы покупаете юридически

   ✅ Выписка ЕГРН (актуальная, на дату сделки)
   Проверяем:

   • собственник (совпадает ли с продавцом)
   • вид права (собственность/доля)
   • основания возникновения права (договор, наследство, приватизация и т.п.)
   • обременения: ипотека, арест, запреты, рента, сервитут, аренда
   • ограничения регистрационных действий
   ✅ Правоустанавливающие документы (те, на основании которых возникло право)
   Важно не только «что написано», но и как возникло право:

   • наследство — риск «всплывших» наследников/оспаривания
   • дарение — риски давления/недееспособности
   • приватизация — риски «неучтенных» участников
   • рента/пожизненное содержание — особые ограничения
   📌 Красный флаг: продавец не может четко объяснить, откуда квартира и почему продаёт, путается в датах/историях/основаниях.

2. Проверяем продавца как человека (это_tf важнее, чем «квартира»)

   Суды регулярно смотрят: была ли у стороны реальная воля, понимала ли она последствия, не было ли давления/обмана.

   ✅ Проверьте:

   • паспорт (подлинность, совпадение данных во всех документах)
   • дееспособность/адекватность поведения
   • нет ли явных признаков воздействия третьих лиц (человек «под диктовку», торопит, боится говорить, «я не знаю, мне сказали»)
   📌 Красные флаги (очень частые в мошеннических схемах):

   • продавец настаивает на срочности “прямо сегодня”
   • общается через «помощника/риелтора», сам молчит
   • отказывается от очной встречи / видеосвязи
   • требует «наличными», «без банка», «без следов»
   • странная легенда: «надо срочно перевести деньги», «проверка органов», «угроза», «секретно»

3. Согласия, которые ломают сделки

   Это один из самых частых блоков для оспаривания.

   ✅ Проверьте обязательно:

   • супруг(а): если квартира приобреталась в браке — нужно нотариальное согласие второго супруга (или документы, что это личная собственность)
   • доли/несовершеннолетние: если есть дети-собственники или права детей затронуты — риски органа опеки
   • маткапитал: если использовался — следим за выделением долей детям, иначе возможны иски
   • долевая собственность: соблюдение преимущественного права покупки другими сособственниками (иначе оспаривание/перевод прав)
   📌 Красный флаг: продавец говорит “это не важно”, “потом донесем”, “так делают все”.

4. Кто зарегистрирован и кто может «вернуться»

   ✅ Минимум, что нужно:

   • справка/выписка о зарегистрированных (кто прописан)
   • основания регистрации (особенно дети, пожилые, лица после армии/мест лишения свободы)
   • подтверждение снятия с регистрационного учета или понятный механизм (и реальная возможность) снятия
   📌 Важно: “выписаться после сделки” — рабочий сценарий, но только если вы понимаете, как именно и в какие сроки это будет сделано, и чем обеспечено (условием договора, удержанием части суммы, штрафом, банковским механизмом).

5. Деньги: как рассчитываться безопасно

   Самая частая ошибка — «налом в руки» или «ячейка без контроля условий».

   ✅ Лучшие практики:

   • эскроу/безотзывный аккредитив (условия получения денег привязаны к регистрации перехода права)
   • расчеты по реквизитам, прозрачный след (банковские документы)
   • расписка — не “для галочки”, а как полноценный документ: дата, сумма, основание, объект, паспортные данные, подпись
   📌 Красные флаги:

   • просьба дробить сумму
   • просьба “в договоре напишем меньше”
   • отказ от безналичных инструментов
   • “деньги передайте третьему лицу”

6. Что проверить по объекту, кроме права собственности

   ✅ Техчасть и «бумаги»:

   • перепланировки (неузаконенная перепланировка = проблемы с регистрацией/ипотекой/страховкой)
   • наличие задолженности по ЖКХ/капремонту (это не всегда юридический стоп-фактор, но часто источник конфликтов)
   • если апартаменты/нежилое — особый режим и налоги, и правила проживания
   ✅ Судебные/исполнительные риски:

   • аресты, запреты, исполнительные производства продавца
   • банкротство продавца (и подозрительные сделки за “копейки”)

7. Доверенности: зона повышенного риска

   Если сделка по доверенности — относитесь как к сделке «с красной лампочкой».

   ✅ Что делать:

   • проверять доверенность (актуальность, объем полномочий, право на получение денег)
   • обязательно выяснить, почему собственник сам не участвует
   • по возможности — личный контакт с собственником (встреча/видео)

8. Цена ниже рынка и «странная срочность»

   Суды и следствие любят два маркера:
   резкое отклонение цены
   необъяснимая срочность

   Это не всегда означает мошенничество, но почти всегда означает повышенный уровень проверки:

   • отчёт оценщика/аналитика
   • объяснение причин скидки
   • фиксация переговоров и обстоятельств сделки

9. Правильный договор — это не шаблон из интернета

   ✅ В договоре должны быть:

   • точный объект (адрес, кадастровый номер)
   • цена и порядок расчетов (инструмент + условие выдачи денег)
   • сроки передачи, акт приема-передачи
   • кто и когда снимается с регистрации
   • распределение расходов (госпошлина, нотариус, банк)
   • заверения продавца: отсутствие третьих прав, обременений, скрытых соглашений
   • ответственность за нарушение (штраф/неустойка)

10. Мини-алгоритм «безопасной сделки»

    • ЕГРН + правоустанавливающие
    • Проверка продавца и семейных/детских историй
    • Проверка зарегистрированных лиц
    • Объект: перепланировки, долги, ограничения
    • Деньги через безопасный банковский инструмент
    • Договор под вашу ситуацию (не шаблон)
    • Регистрация перехода права
    • Передача объекта по акту